WP Carey: tijd om het enthousiasme nu te onderbreken (NYSE:WPC)

laatste update: 12-2022


Guido Mieth

Stelling

Investeerders in toonaangevende single-tenant net-lease commerciële REIT WP Carey Inc. (NYSE:WPC), die exposure toevoegden op de dieptepunten van september/oktober, hebben een opmerkelijk herstel gezien van de paniekgolf.

Dienovereenkomstig heeft WPC bijna 13% gewonnen sinds ons vorige artikel aandringen investeerders om de capitulatie te kopen, beter presterend dan de S&P 500’s (SPX) (SP500) 9,8% stijging. Ten opzichte van zijn 10-jaars CAGR met totaal rendement van 11,7%, is het een slimme zet gebleken voor beleggers die die dieptepunten hebben gekozen en niet in de berenval zijn getrapt.

De robuuste prestaties van WPC worden verzekerd door hoge bezettingsgraden (FQ3: 98,9% van de netto-leaseportefeuille), wat de veerkracht en consistentie door de jaren heen versterkt. Bovendien heeft zijn marktleiderschap, in combinatie met een solide balans, de REIT geholpen om eigen vermogen/schuldfinanciering aan te trekken tegen aantrekkelijke tarieven, ondanks de recente marktvolatiliteit.

Daarom heeft het WPC aanzienlijke vuurkracht gegeven om kansen te benutten die voortvloeien uit de ontwrichting van de markt die werd aangewakkerd door de renteverhogingen van de Fed. Hoewel het management in het vierde kwartaal een conservatiever investeringstempo heeft ingevoerd, blijft het vertrouwen houden in de interne huurgroei, aangedreven door een robuuste basishuur voor dezelfde winkel op jaarbasis, beschermd door contractuele CPI-gekoppelde roltrappen (gemaximeerd: 18,4% van de ABR, onbeperkt: 36,8% van ABR).

Als zodanig heeft WPC consistent met een premie gehandeld ten opzichte van zijn brede REIT-collega’s, gezien zijn marktleiderschap en concurrentievoordeel. Met het snelle herstel van de dieptepunten in september hebben we echter begrepen dat de waardering van WPC minder aantrekkelijk is voor beleggers om nu te overwegen meer posities toe te voegen.

We hebben ook geanalyseerd dat een terugval waarschijnlijk lijkt, waarbij de prijsactie van WPC mogelijk weerstand ondervindt op de huidige niveaus. Daarom moedigen we beleggers aan om te stoppen met het toevoegen van exposure en geduldig te wachten op een retracement om iets van het recente momentum te verwerken.

Voorlopig herzien van kopen naar vasthouden.

Management verhoogd FY22 AFFO per aandeel begeleiding

Het management zag een robuuste FQ3-prestatie met een stijging van de ABR in dezelfde winkel met 3,4%, boven de 3% van Q2. De huurinkomsten voor dezelfde winkel stegen echter slechts met 1,5%. Desalniettemin blijft het management ervan overtuigd dat de contractuele huuraanwas “algehele uitgebreide groei in dezelfde winkel zal blijven stimuleren, maar er zal enige variabiliteit zijn”.

Bovendien telegrafeerde het management zijn vertrouwen in het zien van robuustere ABR-statistieken in dezelfde winkel in FY23, zoals CEO Jason Fox benadrukte:

Ik vermoed dat we dezelfde winkelgroei zullen blijven zien. Dat is het enige item waar we een duidelijk beeld van hebben in termen van meer zekerheid, gegeven waar we nu zijn en de vertraging en hoe dingen doorstromen naar onze huurovereenkomsten. We zouden die trend naar boven blijven zien boven het bereik van 4% tot 4,5%. (WPC FQ3’22 inkomensoproep)

Daarom zijn we van mening dat de veerkrachtige operationele prestaties en de zichtbaarheid van de ABR-groei het management hebben geholpen om de vooruitzichten te verbeteren. Dienovereenkomstig verhoogde WPC zijn AFFO-richtlijn per aandeel naar $ 5,28 (midpoint) van $ 5,26 eerder. Het vernauwde ook zijn begeleidingsbereik, gezien de kleinere winstspreiding.

WPC AFFO per aandeel verandering % consensusschattingen

WPC AFFO per aandeel verandering % consensusschattingen (S&P Kap IQ)

De consensusschattingen (bullish) zijn ook opgeheven om de herziene vooruitzichten van het management weer te geven. Analisten tekenden een AFFO-schatting per aandeel in van $ 5,29 voor FY22 (+5,1% op jaarbasis), iets meer dan de midpoint-richtlijn van WPC.

Het management waarschuwde echter ook dat de investeringsactiviteit in het vierde kwartaal zou vertragen, waardoor de vooruitzichten voor FY22 zouden worden verlaagd tot $ 1,75 miljard (midpoint). Daarom impliceert het een schatting van het investeringsvolume van $ 450 miljoen voor FQ4, lager dan de $ 474,8 miljoen van FQ3. Bovendien benadrukte het management dat het nog steeds uitdagingen ziet in de onderhandelingen met verkopers, aangezien de cap rates langzamer zijn gestegen dan de kapitaalkosten, die enorm zijn gestegen.

Ondanks dat was WPC ervan overtuigd dat het goed gepositioneerd blijft om toekomstige kansen te benutten, ondanks de verbreding van de spreads. Daarom geloven we dat er potentieel voordeel is voor de toekomstige AFFO-schattingen van WPC als het investeringsklimaat verder verbetert in FY23, waardoor de REIT haar droge poeder dienovereenkomstig kan benutten.

Is WPC-aandelen kopen, verkopen of vasthouden?

WPC NTM Dividendrendementen % waarderingstrend

WPC NTM Dividendrendementen % waarderingstrend (koyfin)

Met het scherpe herstel van de dieptepunten van september is het NTM-dividendrendement van WPC van de hoogtepunten van september/oktober van 6,2% naar 5,37% gedaald. Het nadert ook de zone met één standaarddeviatie onder het gemiddelde van 10 jaar.

Ook is de NTM AFFO per aandeel van WPC met een veelvoud van 15,1x gestegen ten opzichte van het gemiddelde over 10 jaar van 14,1x. Bovendien blijft het geprijsd tegen een premie ten opzichte van de mediaan van zijn REIT-collega’s van 13,7x (volgens S&P Cap IQ-gegevens). Daarom concludeerden we dat de opwaartse kracht van WPC op korte en middellange termijn waarschijnlijk is weerspiegeld in het herstel.

Nu de economie waarschijnlijk op weg is naar een recessie, verwachten we niet dat WPC vanaf nu aanzienlijk hoger zal worden beoordeeld.

WPC prijsgrafiek (wekelijks)

WPC prijsgrafiek (wekelijks) (Tradingsweergave)

We zagen dat WPC zich snel herstelde van de paniekgolf die leidde tot de dieptepunten in september.

We merkten ook op dat WPC zijn bullish bias op middellange termijn had verloren, waarbij verkopers zich waarschijnlijk verzetten tegen verdere aankopen vanaf de huidige niveaus. Daarom vinden we de beloning/het risico niet aantrekkelijk op deze niveaus.

Voorlopig herzien van kopen naar vasthouden.

Plaats een reactie