Medical Properties Trust: Zoals geadverteerd, inclusief Steward (NYSE:MPW)

(Let op: Dit stond in de nieuwsbrief van 14 januari 2023.)

Tot nu toe Medical Properties Trust, Inc. (NYSE:MPW) management slaat 1.000 met hun begeleiding, en dat is inclusief hoofdhuurder Steward Health Care. De keerzijde van de medaille is waarschijnlijk zeer snel aan geloofwaardigheid verliezen. Het is niet zo dat de argumenten zelf niet logisch zijn. Het gaat er meer om dat de basis van de argumenten wordt ontmaskerd als iets dat aanzienlijk minder is dan deugdelijk.

Vaak hebben beide partijen in deze geschillen een indrukwekkende argumentconstructie. Het moeilijkste is altijd om erachter te komen of te analyseren waar het logische zwakke deel zit. In dit geval lijkt het erop dat de veronderstellingen uit elkaar vallen. Maar als het fundament van een argumentatiestructuur niet stand kan houden, dan is het waardeloos, hoe aantrekkelijk de argumentatiestructuur ook lijkt.

Updates

Laten we dus eens kijken wat er aan het verschuiven is debat. Voor zover ik kan zien, zijn er drie dingen om mee te beginnen.

Het laatste nieuws was dat Pipeline Health, als onderdeel van het faillissementsregelingsproces, de achterstallige bedragen zou betalen. Het contract zelf blijft van kracht. Voor degenen die naar strootjes grepen, werd echter een bot gegooid. Ongeveer 30% van de contante huur voor 2023 wordt uitgesteld tot 2024 als een lening die met rente moet worden terugbetaald. Dus de beren hebben een gloednieuw startpunt om weer een argument te beginnen. Er is ook de voorgestelde ruime mogelijkheid om de voorgestelde constructie van een gedragscentrum uit elkaar te halen.

Eerder in december kondigde Steward te laat aan dat de kredietlijn was verlengd. Het bearmarkt-argument dat dit niet zou gebeuren met Medical Properties Trust die op zijn minst een voorwaardelijke verplichting zou oplopen, ging uit het raam, omdat er tot nu toe geen SEC-aanvraag is ingediend om het tegendeel aan te geven op een materiële verandering. Mocht er iets zijn dat een opmerking in de jaarrekening vereist, dan zal het worden gezien wanneer de 10-K wordt ingediend. Maar op dit moment lijkt Medical Properties Trust niet wezenlijk betrokken te zijn bij de acties die nodig zijn om de Steward-kredietlijn te verlengen.

Het derde deel lijkt de communicatie van het management en sommige managementactiviteiten of zaken zoals de zakenvliegtuigen te zijn. Dit lijkt verreweg het sterkste bear-argument te zijn. De transcriptie van de inkomstenoproep over het derde kwartaal lijkt een ongewoon botte opmerking te bevatten over wat het management zou moeten onthullen en hoe snel. Met de jets zien sommige dingen er gewoon slecht uit voor beleggers, of ze nu wel of niet kostendekkend zijn. Dus als beursgenoteerd bedrijf zijn sommige dingen soms niet de moeite waard die ze veroorzaken.

Andere niet zo kleine details

Het bovenstaande betekende niet dat dit het hele verhaal was. Er zijn hier tal van andere problemen die het management zichzelf echt heel veel moeite had kunnen besparen door het meedogenloos (KISS) kwartaal na kwartaal eenvoudig te houden, zodat het niet zou ontploffen in een berenaanval. (Opmerking: dit is niet bedoeld als een uitgebreide lijst, daar zou een boek voor nodig zijn.)

Het belangrijkste probleem hier is waarschijnlijk de aanzienlijke verwarring over waar het bedrijf zich precies zorgen over maakt met Steward. Allereerst is het belangrijkste deel helemaal niet Steward. Het gaat erom of het management al dan niet een operator, inclusief Steward, naar behoefte kan vervangen en het verschuldigde geld kan krijgen.

Zoals de aankondiging van Pipeline hierboven aantoont, is het management, ondanks de faillissementsprocedure, goed op weg om elke cent te krijgen. Het risico dat gepaard gaat met het uitstellen van huur staat zeker ter discussie, en de overeenkomst over het gedragscentrum zal die discussie waarschijnlijk nog meer op gang brengen. Maar het feit is dat het management opmerkelijk succes heeft gehad met het krijgen van elke cent, en er is niets solide dat wijst op een toekomstige verandering.

Het eerste detail is dat het management investeerders heeft voorzien van een opmerkelijke en zeer winstgevende geschiedenis door zaken te doen met Steward. Sommigen zouden dit een solide zakelijk partnerschap noemen, ook al is het geen echt georganiseerd partnerschap in letterlijke zin.

Er is geen basis in het bear-argument dat de toekomst anders zou zijn. Er is al lang een berenargument dat impliceert dat Medical Properties Trust de due diligence-vereisten heeft laten vallen “omdat het Steward is”. Maar vanaf nu lijkt dat op zijn minst impliciete argument geen solide basis te hebben.

Meestal gaat dat argument snel over in de financiële problemen van Steward. Maar dat mist het punt dat als het management hun gebruikelijke onderzoek zou doen, alle eigendommen van Steward kunnen worden vervangen door een exploitant terwijl het bedrijf uiteindelijk de verschuldigde huur int. Nu zou het aanzienlijke handelsblok met Steward mogelijk een cashflowprobleem kunnen veroorzaken dat in het slechtste geval tijdelijk zou blijken te zijn.

Maar zoals de Pipeline-zaak bewees, hebben veel van deze directies hun faillissement van tevoren gepland. Het faillissement zelf is dus meestal snel afgerond en de exploitant is weer actief.

Een ding dat uit de heen en weer discussie lijkt te zijn, is dat Medical Properties Trust altijd het recht heeft om het onroerend goed als een beveiligde geldschieter te nemen. Zelfs als een faillissement onvoorstelbaar zou aanslepen, zou het management nog steeds eigendommen van de exploitant kunnen verwijderen en in feite exploitanten opnieuw toewijzen om cashflowproblemen te minimaliseren. Een Steward-kwestie in het slechtste geval zou enkele advocatenrekeningen opleveren en misschien wat contante betalingen vertragen. Maar het management zou het geld snel op de een of andere manier weer laten stromen.

Vooruit gaan

In tegenstelling tot aandeelhouders, heeft de angst voor inflatie ervoor gezorgd dat veel van deze gedekte geldschieters bidden voor wanbetalingen, omdat de roltrapkosten in veel van deze contracten de inflatie nooit hebben zien aankomen. Daarom, als er een storing is en een operator moet worden vervangen, zal het volgende contract vaak beter zijn voor het bedrijf dan het contract dat het heeft vervangen.

Even terzijde, het belangrijkste aan communicatie als deze is het vermogen van het management om onomstotelijk aan te tonen hoe het proces werkt. Inmiddels zou het management de hint moeten krijgen dat meneer Market voortdurend moet worden herinnerd en dat hij te allen tijde veel (en heel veel) voorbeelden onder zijn neus moet hebben.

Dus terwijl investeerders in Medical Properties Trust, Inc. zich zorgen maken over een faillissement, heeft het management van inflatie meestal een “kom maar op”-houding, want wat de huidige relatie ook vervangt, zal in de toekomst waarschijnlijk winstgevender blijken te zijn. Het management kan dat punt echt niet vaak (en luid) genoeg communiceren. Ik ben altijd verbaasd over het enorme aantal investeerders dat praat over hun kijk op de razende inflatie en vervolgens praat over de gevaren van het in gebreke blijven van Steward en hoe erg dat is voor Medical Properties Trust. Het ziet er op de lange termijn zeker niet slecht uit, ook al is er in het begin een aanzienlijke cashflow-hik.

Maar dan moet de realiteit toeslaan, aangezien het bedrijf er maar heel weinig meldt, zelfs niet in de buurt van ‘worst case scenario’s’. In dezelfde periode zijn er verschillende behoorlijke resultaten geboekt. Dit moet al het gepraat over Steward financials beïnvloeden. De reden is dat als het management de juiste due diligence heeft gedaan voor iedereen, inclusief Steward, het niet de financiële gegevens zijn die er zo toe doen als de inflatie. Want hoe meer inflatie sommige beleggers praten, hoe beter de situatie wordt, wat er ook gebeurt.

Het management van Medical Properties Trust, Inc. lijkt nogal wat “huiswerk” te hebben gedaan. Zoals de zaken er nu voor staan, zullen de contracten van Medical Properties Trust, Inc. waarschijnlijk worden gehonoreerd en zal het management moeten wachten tot het einde van het contract om eventuele inflatie die een belegger voorziet in te halen. Als dat het ergste is dat er gebeurt, dan is het aandeel Medical Properties Trust, Inc. aan een flinke opleving toe.