Digital Realty: ruilen van preferente aandelen in Rexford (NYSE:DLR)

Dit is een markt om wendbaar te zijn. Hoewel koop- en vasthoudmogelijkheden zich voordoen, krijgen we veel meer handelsmogelijkheden. Soms stellen deze betere rendementsprofielen op. Soms stellen ze identieke of bijna identieke retourprofielen op met lager risico. We bespreken er een voor Digital Realty Inc. (NYSE:DLR.PK) vandaag en een vervolg op ons eerdere proefschrift.

Het verhaal ervoor

Nu de resultaten van het vierde kwartaal van 2022 van DLR nog in behandeling zijn, zullen investeerders even moeten wachten om van het bedrijf te horen hoe de zaken zich ontwikkelen in hun datacenters. Onze snelle update over de verhaallijn tot nu toe is als volgt.

1) DLR heeft een slechte klantenbinding.

2) De bezettingsgraad is al 7 jaar lang bijna elk kwartaal gedaald.

3) Capex-behoeften zijn enorm.

4) Aangezien het grootste deel van zijn fondsen uit operaties (FFO) wordt uitbetaald als dividenden, capex moet worden gefinancierd met schuld- en aandelenemissies.

5) Dit alles werkte in een tijdperk van zeer lage rentetarieven.

6) Dit werkte allemaal in een tijdperk van hoge voorraadmultiples.

7) We hebben vandaag geen van beide.

Onze oproep in september was glashelder.

De preferente aandelen die we hadden voorgesteld waren Digital Realty Trust, Inc. 5,250% PFD SER J (NYSE:DLR.PJ) en Digital Realty Trust, Inc. 5.850 PFD SR K (NYSE:DLR.PK).

Dat is prachtig gelukt. Ondanks dat DLR (lichtblauw) tot dan toe een zwaar 2022 had gehad, daalden ze zelfs met meer dan 12%. DLR.PK (paars) en DLR.PJ (geel) deden het veel beter.

Beide preferente aandelen leverden ook een positief totaalrendement op als je rekening houdt met de twee ontvangen dividenden.

Hoe dingen nu te verplaatsen

De analistengemeenschap erkent maar traag hoe verkeerd ze waren, maar ze gaan in ieder geval in de goede richting. FFO-schattingen komen langzaam naar beneden voor 2023 en daarna.

Ze lijken nog steeds ongelooflijk hoog in vergelijking met de uitdagingen die DLR tegenwoordig heeft. Onze mening is dat tegen de tijd dat 2024 voorbij is, we zullen zien dat de FFO voor 2024 lager zal zijn dan wat we voor 2022 zullen krijgen. feit dat het bedrijf “schattingen overtreft”.

Naar onze mening worden de fundamenten nu slechter. We zien eindelijk de aangekondigde ontslagen op het gebied van technologie en erkennen dat het groeiverhaal voorlopig voorbij is.

De aankondiging van het ontslag van werknemers door Google (GOOG) kwam kort nadat technologiebedrijf Microsoft (MSFT) had aangekondigd dit jaar 10.000 werknemers te zullen ontslaan. Vóór Microsoft kondigde Meta (META), eigendom van Mark Zuckerberg, ook aan dat het binnenkort 10.000 werknemers zal ontslaan.

Bron: MSN

Om dit in context te houden: de bezettingsgraad van DLR bedroeg in 2015 94,3%.

Afgelopen kwartaal na 7 jaar “groei” zaten we op 83,4%.

Het is moeilijk voor te stellen dat dit omhoog gaat tijdens een recessie en in een tijd waarin technologiebedrijven de portemonnee trekken. Onderzoek van Credit Suisse helpt dit samen te vatten voor beleggers.

Dat is een lange zin, maar zo nauwkeurig als maar kan.

Het risico hier is een ernstige structurele zwakte in een recessie die zich verspreidt van buiten de gewone aandelen naar de preferente aandelen.

De handel

Dit kan een vroege oproep zijn en erken het vrijelijk. Het is ook onwaarschijnlijk dat de risico’s verder gaan dan de meervoudige compressie van het gewone aandeel. Maar het is zeker een mogelijkheid. Als je kijkt naar de geschiedenis van winkelcentrum-REIT’s die ten onder gingen, zul je merken dat ze allemaal een hogere bezettingsgraad hadden voorafgaand aan de indiening dan waar DLR nu staat. Daarom denken we dat het op dit moment verstandig is om over te stappen.

De overstap die volgens ons moet worden gemaakt, is om over te stappen van de Digital Realty Preferred-aandelen naar die van een veel sterker bedrijf, Rexford Industrial Realty Inc. (NYSE:REXR). In tegenstelling tot DLR blinkt REXR op alle gebieden uit. We gaan kort in op de verschillen tussen de twee.

1) De bezettingsgraad blijft ongelooflijk hoog voor REXR.

2) REXR realiseert ongelooflijke lease-spreads.

3) Schuld ten opzichte van EBITDA is slechts 4,1x.

Dit aantal is ongeveer 2,5x veelvoud lager dan DLR.

4) REXR-preferente aandelen zijn tegenwoordig veel te koop. Rexford Industrial Realty, Inc. 5,625 CUM PFD C (NYSE:REXR.PC) presteerde sinds ons artikel in september slechter dan de twee preferente DLR-aandelen.

Rexford Industrial Realty, Inc. 5,875% PFD SER B (NYSE:REXR.PB) wordt momenteel ook tegen een lagere prijs verhandeld dan DLR.PK met een bijna identieke coupon (5,85%). De overstap is logisch.

Vonnis

Hoewel de preferente aandelen voor DLR kwaliteit alfa opleverden ten opzichte van de gewone aandelen, denken we dat het tijd is voor een grote upgrade. Het dumpen van DLR-preferente aandelen voor REXR gaat meerdere niveaus omhoog in kwaliteit terwijl het een iets betere opbrengst krijgt. Houd er rekening mee dat het idee alleen voor de preferente aandelen is, omdat we denken dat gewone REXR-aandelen nog steeds erg duur zijn.

Let op: dit is geen financieel advies. Het lijkt misschien zo, het klinkt zo, maar verrassend genoeg is het dat niet. Van beleggers wordt verwacht dat ze hun eigen due diligence doen en een professional raadplegen die hun doelstellingen en beperkingen kent.