De gruwelijke Two Harbors-ervaring is niet uniek (NYSE:TWO)

laatste update: 12-2022


baona

Investering in twee havens (NYSE: TWEE) heeft zijn aandeel absoluut verpletterd zien worden. Het trieste is dat de maand september verschrikkelijk was voor het aandeel en de sector. Het was niet uniek voor Two Harbors. De problemen die Two Harbors teisteren komen vaak voor voor vele andere concurrenten. Het bedrijf bevindt zich in een moeilijke sector, als een bedrijf voor hypotheekvastgoedinvesteringen of mREIT. De stijgende rente heeft grote schade aangericht aan door hypotheken gedekte effecten en aanverwante instrumenten. De spreads zijn zo groot geworden dat het een probleem werd omdat de curve constant in beweging was. Het actief beheren van de portefeuille was wat ons betreft giswerk. Velen in de sector werden defensief, maar het was niet genoeg. Als mREIT heeft de actie die de Federal Reserve de afgelopen maanden heeft ondernomen, zwaar gewogen op de operaties. Maar het is niet alleen dit bedrijf, houd er rekening mee. De sector als geheel is tegelijk gedaald. Dit soort bedrijven die hypotheken en hypotheekbundels kopen en verkopen, hebben het moeilijk. Hoewel het risico op vervroegde aflossing is afgenomen, zijn er overal spreads en zijn de boekwaarden verpletterd. Het is gewoon moeilijk als de Federal Reserve haar streefrente voor de Federal Funds-rente vier keer op rij heeft verhoogd tot 75 basispunten, na de eerste verhogingen in het voorjaar. Het is een rotzooi. Verder loopt de Federal Reserve ook van haar balans af en verkoopt ze haar posities in schatkistpapier en door hypotheek gedekte effecten, of MBS, balansposten. Het bedrijf heeft zojuist de winst gerapporteerd en we vermoeden dat er eerder vroeger dan later een dividendverlaging in het verschiet ligt.

Q3 verliezen lopen op

Het bedrijf stond tijdens de pandemie op de rand, maar het aandeel vocht terug. Nu zijn de aandelen uitgewist. Gedurende de laatste zes maanden met de renteverhogingen, hypotheekrentes die veranderen, de vraag naar woningen veranderen en de daarmee gepaard gaande volatiliteit, is het aandeel verpletterd. We dachten dat er in de late herfst enige stabilisatie was, maar helaas werden de aandelen hier in de herfst nog harder geraakt. Totale puinhoop. De Agency RMBS-markt is moeilijk, maar de hypotheekservicerechten, of MSR’s, hebben enigszins goed gepresteerd. Door ze allebei te koppelen, heeft het bedrijf behoorlijk gewerkt, in ieder geval zo goed mogelijk met de beweging in de tarieven. De spreads zijn groter geworden tot wat winstgevende niveaus zouden zijn, maar ze waren volatiel en woog op de boekwaarde. Dit komt omdat het bedrijf zijn portefeuille tijdens het kwartaal kromp, in afwachting van een beter moment om toe te slaan

Alomvattende verliezen explodeerden verder tot $ 287 miljoen, grote verliezen die de verliezen in het tweede kwartaal van $ 90,4 miljoen opliepen. Au. Ondanks een verlaging van de portefeuille met $ 1,6 miljard, groeide de GAAP-schuld-naar-eigen vermogen van 3,8X van 5,5X naar 5,5X, wat het gevolg was van enorme dalingen in boekwaarde die de daling van de havenposities meer dan compenseerden. De nettorentebaten daalden tot $ 11 miljoen, van 14,2 miljoen een jaar geleden. Het was gewoon pijnlijk.

Dividend was niet gedekt

De netto rentebaten zijn zwak. Year-to-date zijn de nettorentebaten gedaald van $ 66,6 miljoen naar $ 53,5 miljoen. Verder blijven naar onze mening de kernwinsten de beste maatstaf voor dividenddekking. De sector is overgestapt op het rapporteren van uitkeerbaar inkomen, dat nu wordt gerapporteerd in plaats van kerninkomsten. Dat gezegd hebbende, we waren op zoek naar $ 0,68, wat net genoeg zou zijn om het dividend te dekken. Welnu, de uitkeerbare winst kwam uit op $ 55,2 miljoen, of $ 0,64 per aandeel, wat ook de consensusverwachtingen overtrof. Als deze druk aanhoudt, zal het bedrijf helaas het dividend moeten verlagen. Bedenk dat Q2 verschrikkelijk was, maar het dividend was tenminste gedekt, en nog wat. Dit houdt het dividend misschien veilig, maar nog een paar kwartalen zoals deze en het zal worden verlaagd. De betaaldag is zeker leuk, met een jaarlijks rendement van maar liefst 18,7% op dit moment.

De spread verkleinde vanaf Q2

De nettorentespread is een kritische indicator en daar kijken we altijd naar. Normaal gesproken is het een goede zaak dat de spreiding breed is, omdat het vermogen om geld te verdienen kan verbeteren. Het probleem is wanneer er sprake is van inversie van de rentecurve en extreem volatiele tarieven. Het is niet zo dat de tarieven statisch zijn en het bedrijf in beweging kan komen en dat is het dan. Het komt erop neer dat de gruwelijke prestaties een van de moeilijkste omgevingen voor deze bedrijven weerspiegelen. U wilt een idee hebben van deze cijfers en de manier waarop deze trending zijn, omdat het dient als een graadmeter voor het potentiële winstvermogen van een mREIT. Om de nettorentespread te berekenen, nemen we het verschil tussen het rendement op activa en de kosten om die activa te verwerven. Hoe hoger deze indicator, hoe beter, in het algemeen, voor het potentieel voor netto rente-inkomsten. Laten we eens kijken naar de cijfers en de spreiding berekenen.

Het geannualiseerde rendement op de portefeuilleactiva van het bedrijf bedroeg 4,61%, een stijging van 22 basispunten ten opzichte van het volgende kwartaal. Het probleem is dat de financieringskosten meer zijn gestegen dan de opbrengst. Dit is de inversie in het spel mensen. Behoorlijk smerig. De financieringskosten op jaarbasis bedroegen 1,69% in het tweede kwartaal, maar stegen met 115 basispunten in het derde kwartaal tot 2,84%.

Omdat de rendementen niet in de buurt kwamen van hoeveel de kosten om die fondsen te verwerven stegen, werd de nettorentespread vanaf het tweede kwartaal kleiner. Hierdoor zijn de netto rentebaten gedaald, naast minder vermogen in de haven. De nettorentespread daalde van 2,70% in het tweede kwartaal naar 1,77%. Pijnlijk. Wel zien we op middellange termijn goed nieuws over vooruitbetalingen.

Constante vooruitbetalingstarieven

Over het algemeen zijn hoge niveaus van vooruitbetalingen op hypotheken altijd problematisch in de mREIT-sector. Lange tijd vormden vooruitbetalingen een enorm risico, vooral wanneer de rente laag was en herfinanciering veel gebeurde. Het is duidelijk dat de tarieven voor vooruitbetaling van bedrijf tot bedrijf verschillen, afhankelijk van het type bezit. In wezen betekenen vooruitbetalingen minder rente-inkomsten wanneer ze worden gedaan.

Maar hier zijn we dan met de 30-jaarsrente boven de 7%. De vraag naar herfinanciering is voor het grootste deel zo goed als verdwenen, omdat de meeste lopende hypotheken veel gunstiger voorwaarden hebben. De constante vooruitbetalingspercentages daalden opnieuw vanaf het tweede kwartaal. Eerlijk gezegd zijn ze over het algemeen nog steeds vrij hoog met 9,2% voor de Agency RMBS in de bedrijfsportefeuille, maar ze zijn veel lager dan de 14,2% in het tweede kwartaal. Het was ook lager dan 17,3% in het eerste kwartaal en veel lager dan een jaar geleden. Dat is een positief punt van dit alles. Er zijn veel redenen voor vooruitbetalingen, maar meestal willen consumenten verkopen en herfinancieren tegen betere tarieven, en dat zien we in veel kwartalen niet gebeuren. Dus als de zaken stabiliseren en we zien dat de rentecurve normaliseert, zullen er betere dagen in het verschiet liggen. Het businessmodel wordt niet doorbroken.

Boekwaarde zakt in

Het is duidelijk dat dividenddekking van cruciaal belang is wanneer we een mREIT-aandeel kopen en het dividend was niet gedekt. Een andere statistiek waarop we ons richten voor een mREIT-aandeel, is dat we graag kopen wanneer de aandelen een korting op de boekwaarde hebben. Boekwaarde bepaalt de aandelenkoers van mREIT’s in combinatie met de dividenden, en natuurlijk hoe de markt handelt. Het probleem is dat de boekwaarde enorm is gedaald. Boek werd gerapporteerd op $ 16,42 vergeleken met $ 20,40 aan het einde van het tweede kwartaal. De grote veranderingen in de spreads hadden een impact op de waarde. Het was een kwartaaldaling van 16,2% van het economisch rendement. Gewoon gruwelijk. Zodra de rente tot rust komt en de rentecurve versoepelt, zullen we een echte stabilisatie van de boekwaarde zien. We waren al vroeg met onze oproep tot stabilisatie, maar we zagen de inflatie niet zo diepgeworteld zijn. Als zodanig zijn aandelen vermoord.

Laatste gedachten

We willen herhalen. Dit was een verschrikkelijke wijk. Maar de problemen waarmee Two Harbors wordt geconfronteerd, zijn gemeenschappelijk voor de mREIT-sector als geheel. Het is gewoon een vreselijke plek om te investeren, maar het zal beter worden. Er zullen echter in de hele sector dividendverlagingen plaatsvinden, waardoor de opbrengsten naar onze mening meer in overeenstemming zijn met de normen, maar vanaf nu biedt de sector enorme opbrengsten, waaronder de 18,7% van Two Harbor. Als er nog een paar kwartalen zoals deze komen, wordt het dividend gekort. Voorlopig denken we dat het wordt gehandhaafd totdat er nog een kwart van de gegevens is, maar wees gewaarschuwd dat een verlaging een zeer reële mogelijkheid is.

Plaats een reactie