laatste update: 03-2023
z1b
Gecoproduceerd met Beyond Saving.
Een slagveldaandeel is een aandeel dat een grote hoeveelheid short selling ontwikkelt. De short sellers “vechten” met degenen die long op de aandelen zitten. Slagveldaandelen zijn niet voor bangeriken. Prijzen kunnen irrationeel en voorbij gaan grote bedragen op elk nieuws.
Ze kunnen extreem winstgevend zijn, zowel voor long- als shortposities. Het is inderdaad heel gebruikelijk dat beide met grote winsten weglopen. Hoe is dat mogelijk? Aandelenrendementen zijn tijdsafhankelijk.
Het rendement voor elke longbelegger wordt gemeten aan de hand van de prijs waarvoor ze verkopen min de prijs waarvoor ze kochten, plus betaalde dividenden.
Het totale rendement voor een shortverkoper is de prijs waarvoor ze verkopen, minus de prijs waartegen ze kopen, minus eventueel betaald dividend, minus eventuele financieringskosten.
Met andere woorden, de short seller profiteert van het terugkopen de aandelen tegen de laagst mogelijke prijs. De longpositie profiteert van verkopen tegen de hoogst mogelijke prijs. Sluiten beiden tegelijkertijd hun posities, dan doet de een het beter dan de ander. Er is echter geen reden waarom de twee hun transactie op dezelfde dag of zelfs in hetzelfde jaar moeten sluiten. Het is heel goed mogelijk dat een aandeel nu naar een zeer lage prijs daalt en in de toekomst naar een hoge prijs gaat. Net zoals een aandeel nu een hoge prijs kan hebben en in de toekomst naar een lage prijs kan gaan. Prijzen veranderen, dat is wat ze doen.
Ik doe niet mee aan shorten. Mijn beleggingsstijl is om een bedrijf te kopen en het voor onbepaalde tijd vast te houden. Hoe langer hoe beter. Mijn doel is niet om mijn aandelen voor een hogere prijs te verkopen, het grootste deel van mijn rendement zal komen uit het innen van dividenden. Daarom maak ik me niet erg zorgen over wat de prijs volgende maand, volgend kwartaal of zelfs volgend jaar zou kunnen doen. De tijd staat aan mijn kant.
Voor de short seller staat de tijd niet aan hun kant. Ze hebben transportkosten voor hun posities, dus ze moeten nauwkeurig inschatten wanneer de prijs zal dalen. Ik word betaald om mijn positie te behouden, de shortverkoper betaalt om hun positie te behouden. Er zijn veel short sellers in Medical Properties Trust, Inc. (NYSE:MPW) die geld verdienen. Ze zullen vrijwel zeker hun posities sluiten met zeer grote winsten. Goed voor hen.
Als lange belegger moet ik hier een beslissing nemen. Wijzen de shortsellers op risico’s die ervoor zorgen dat mijn longpositie permanent wordt aangetast en een dividendverlaging veroorzaken? Ik vind het prima om jaren vast te houden voor een prijs om te herstellen, maar gedurende die tijd is mijn prioriteit om ervoor te zorgen dat ik betaald krijg. Zolang ik betaald word, kan ik eeuwig wachten.
Of profiteren de shorts van kortetermijntrends die uiteindelijk zullen omslaan? Is het waarschijnlijk dat de shortposities uiteindelijk hun positie sluiten, hun winsten realiseren en verder gaan, zodat ik de downswing gewoon kan doorstaan en mijn dividenden kan incasseren?
Medical Properties Trust – opbrengst 11%
Medische Eigenschappen Trust, Inc. lijkt een onwaarschijnlijke kandidaat om een slagveldvoorraad te worden. Het is een vastgoedbeleggingsfonds, of REIT, dat is een verhuurder van ziekenhuizen. Een bedrijf dat over het algemeen erg saai is.
De verstoring door COVID creëerde echter een kans. Ziekenhuizen kregen in 2022 te maken met aanzienlijke financiële tegenwind omdat ze voorschotten uit het COVID-tijdperk moesten terugbetalen en tegelijkertijd te maken kregen met recordarbeidskosten doordat de kosten van tijdelijk personeel de pan uit rijzen. Sommige ziekenhuizen moesten faillissement aanvragen, andere hebben nog geen aanvraag ingediend maar vertonen tekenen van spanning. MPW is net door een huurdersfaillissement gegaan met Pipeline Health. De netto-impact was minimaal, aangezien de nieuwe geherstructureerde Pipeline de huurovereenkomst voortzet met als enige concessie van MPW een bescheiden uitstel van huur die met rente zal worden terugbetaald.
Nu heeft MPW te maken met Prospect Medical Holdings, een grotere huurder die geen faillissement heeft aangevraagd maar met duidelijke financiële problemen te maken heeft. MPW gaat waarschijnlijk ten minste een deel van zijn huur uitstellen.
Dit levert veel voer op voor de korte films en het creëert op korte termijn een aantal tastbare tegenwind voor MPW.
MPW geeft lage geleiding af
Vertrouwen in medische eigenschappen rapporteerde NFFO (genormaliseerde FFO) van $ 1,82 en AFFO (gecorrigeerde FFO) van $ 1,42. Beide zijn jaar-op-jaar met ongeveer 4% gestegen. De focus van de markt ligt volledig op begeleiding, die uitkwam op $ 1,50- $ 1,65 NFFO. Hoewel het management geen AFFO-richtlijnen gaf, maakten ze in de winstoproep bekend dat aan de onderkant, $ 1,50 NFFO, AFFO ongeveer $ 1,29 zou zijn.
We hebben eerder besproken hoe we AFFO beschouwen als een superieure maatstaf voor het meten van dividendveiligheid, aangezien AFFO “rechtlijnige” huur, die niet-contant is, uitsluit. Met $ 1,29 zou AFFO het huidige dividend met 110% dekken. De onderkant van de begeleiding is een “worst case scenario” schatting van het management, dus het is erg geruststellend dat het dividend zelfs in het worst case scenario gedekt is.
Het management besteedde een zeer aanzienlijk deel van de inkomsten aan het bespreken van de bewegende delen in begeleiding. Laten we het hebben over wat de begeleiding beïnvloedt.
Van de Q4 run-rate NFFO van $ 1,71 / jaar, verwacht MPW positieve effecten van + $ 0,05 van huurroltrappen en + $ 0,03 van reeds aangekondigde transacties, waaronder de Steward-transactie.
U hebt misschien enkele artikelen gelezen waarin wordt gespeculeerd over huurverlagingen, aangezien de activiteiten van Steward’s eigendommen in Utah worden overgenomen door CommonSpirit Health, een bedrijf met een rating van investeringskwaliteit. De nieuwe huurovereenkomst is tegen een lager tarief van 7,8% van MPW’s kostenbasis van $ 1,2 miljard en heeft een andere huurroltrap die 3% plat zal zijn, in tegenstelling tot de op CPI gebaseerde roltrap van Steward. Het huurverschil zal $ 6 miljoen bedragen op contante basis of $ 0,01/aandeel per jaar. MPW maakte ook bekend dat een deel van die $ 6 miljoen zou worden toegewezen aan andere Steward-eigendommen onder de masterlease. Kortom, de negatieve impact is minder dan een cent in vergelijking met de huur in 2022, een kleine prijs om blootstelling aan Steward onder de 20% van hun portefeuille te krijgen.
Prospect staat centraal
De belangrijkste boosdoener achter de verminderde begeleiding heeft niets te maken met Steward, maar eerder met Prospect Medical Holdings, Inc. – MPW bezit $ 1,5 miljard aan ziekenhuizen die aan Prospect zijn verhuurd, en de huur is goed voor ongeveer 11,5% van de inkomsten van MPW vanaf Q4 2022 .
U herinnert zich Prospect misschien nog van de inkomensoproepen van het afgelopen kwartaal. MPW is eigenaar van panden verhuurd aan Prospect in Connecticut, Pennsylvania en Californië. MPW stelde vast dat de eigendommen van Prospect in Pennsylvania en Connecticut ondermaats presteerden. De eigendommen in Connecticut staan onder contract voor verkoop aan Yale University voor $ 457 miljoen, naar verwachting halverwege het jaar.
Het bedrijf heeft het duidelijk moeilijk en herstelt niet na COVID, en MPW is in onderhandeling met Prospect en verschillende derde partijen, wat zou kunnen leiden tot gedeeltelijk of volledig uitstel van huur. Vanwege de onzekerheid van de onderhandelingen heeft MPW Prospect op kasbasis geplaatst.
De laagste prijs van $ 1,50 in de richtlijnen van het management gaat ervan uit dat Prospect in 2023 helemaal geen huur zal betalen en dat er in 2023 geen opbrengsten uit verkoop of terugbetaling van leningen zullen worden ontvangen. 2023 (hoewel herstel in 2024 wordt verwacht).
De high-end begeleiding gaat ervan uit dat er huur wordt betaald voor de eigendommen in Connecticut en Californië, maar dat er geen huur wordt geïnd voor de eigendommen in Philadelphia. Het bevat geen aannames voor het herinvesteren van de opbrengst van de verkoop in Connecticut.
Het management zei meerdere keren dat ze een volledig herstel van hun initiële investering en mogelijk zelfs winst verwachten. De $ 457 miljoen uit de verkoop van de eigendommen in Connecticut zou relatief snel moeten komen. De rest verwachten ze binnen 12-18 maanden terug te verdienen, waarschijnlijk door de verkoop van Prospect’s beheerde zorgactiviteiten en mogelijk door een herstructurering van Prospect zelf waarover momenteel wordt onderhandeld tussen MPW, Prospect en de andere schuldeisers van Prospect. Het management verklaarde dat de financiën van de eigendommen in Pennsylvania in het vierde kwartaal verbeterden, maar dat een paar maanden geen trend vormen.
We zagen onlangs een vergelijkbare situatie met Pipeline Health, een veel kleinere huurder die vorig jaar failliet ging vanwege een ondermaats presterend pand in Illinois. Het huurcontract van MPW werd aanvaard en de volledige huur werd betaald.
Het komt erop neer dat het zijn van een verhuurder in deze situaties een aanzienlijke invloed heeft. Elk uitstel van huur komt met haken die zijn ontworpen om het herstel van MPW te maximaliseren.
Conclusie
Met begeleiding is het management van Medical Properties Trust, Inc. conservatief en gaat het ervan uit dat ze geen cent van Prospect ontvangen. Maar zelfs met die vooruitzichten dekt MPW zijn dividend nog steeds met een redelijke veiligheidsmarge.
Voor de korte broek is het een overwinning. Het helpt hen twijfel te zaaien over MPW, maakt zich zorgen over sommige longposities en moedigt hen aan om te verkopen. Merk op dat er enkele korte activisten zijn die zwaar geïnvesteerd zijn in het shorten van MPW. Ze hebben “rapporten” gepubliceerd die het einde van de wereld afkeuren.
Deze rapporten gebruiken routinematig een kern van waarheid in combinatie met bizarre aannames, complottheorieën en angstaanjagende tactieken. We hebben ze zien reageren op nieuws dat Steward Malta een rechtszaak verloor, ook al heeft MPW niets te maken met eigendommen in Malta en heeft Steward zelf die eigendommen afgesplitst van het moederbedrijf. Je zou moeten geloven dat MPW eigendommen heeft verworven, ze niet heeft vermeld in hun 10-K waar al hun eigendommen worden vermeld, $ 0 aan huur van deze eigendommen heeft geïnd, geen geld heeft betaald voor deze eigendommen en nu op de een of andere manier een financieel verlies lijdt wanneer die eigendommen waarvoor ze nooit hebben betaald en waarvoor ze nooit huur hebben geïnd, worden ingenomen. We kunnen gemakkelijk accepteren dat slechte acteurs af en toe SEC-aangiften zullen vervalsen. We hebben het in het verleden zien gebeuren. Maar meestal verhogen die slechte acteurs hun cijfers om hun inkomsten er beter uit te laten zien, niet om ze leeg te laten lopen en inkomsten te verbergen! Dat MPW al drie jaar in het geheim eigenaar is van de eigendommen in Malta zonder het aan iemand te vertellen, tart alle logica.
Als de korte verslagen zo gek worden, geeft dat me troost. Ze kunnen zeggen wat ze willen, en elke beschuldiging uiten die ze willen. Ga je gang, drijf de prijs naar beneden. Ik kan een deel van mijn dividend herbeleggen tegen een hoger rendement.
We zijn erg blij om ons dividend te innen terwijl we wachten tot de echte situatie is opgelost. Van tijd tot tijd hebben REIT’s te maken met een huurder die het moeilijk heeft, het hoort bij het verhuurderschap. Het management heeft de mogelijkheid om de opbrengst van de eigendommen van Prospect te gebruiken om de hefboomwerking te verminderen of om te herinvesteren, afhankelijk van de economische omstandigheden.
Totdat deze shorts hun posities sluiten, kunnen we verwachten dat de prijsactie van Medical Properties Trust, Inc. veel volatieler zal zijn dan u anders zou verwachten. Laat de shorts hun winst innen. We hebben de tijd aan onze kant. We zijn blij om ons dividend te innen terwijl we wachten tot ze verder gaan. Over een jaar of twee maakt Prospect niet uit, het kapitaal zal worden onttrokken en opnieuw geïnvesteerd. Alleen al door de transactie in Utah zal Steward een veel kleiner deel uitmaken van de portefeuille van MPW. De echte problemen die de shorts op tafel hebben gebracht, zullen worden opgelost. De denkbeeldige zullen verdwijnen omdat ze nooit hebben bestaan. Met prijzen die zo laag zijn, ben ik blij om te blijven kopen en mijn dividenden te innen.