Aandeel Simon Property Group (SPG): 5,82% opbrengst REIT, ruimte voor dividendgroei in 2023

Wanneer beleggers kapitaal toewijzen aan Real Estate Investment Trusts (REIT), is hun primaire doel normaal gesproken het genereren van inkomsten met als secundair doel vermogensgroei. Veel REIT’s hebben een paar moeilijke jaren doorgemaakt als gevolg van de pandemie, een omgeving met stijgende rentevoeten en een uitdagende macro omgeving. Simon Vastgoed Groep (NYSE:SPG) is geen uitzondering, en naast de recente uitdagingen hebben ze ook de opkomst van e-commerce moeten doorstaan. Aan het begin van de pandemie werd SPG gedwongen zijn dividend voor een kwartaal stop te zetten, en toen het werd hersteld, ontvingen de aandeelhouders een verlaging van -38,10% op het driemaandelijkse dividend. In de afgelopen 12 kwartalen heeft SPG het driemaandelijkse dividend verhoogd met $ 0,50 (38,46%), en het is binnen $ 0,30 (14,29%) van het pre-pandemische niveau van $ 2,10. SPG eindigde 2022 sterk, en hoewel de vooruitzichten voor 2023 niet iets waren om enthousiast over te zijn, ziet SPG er nog steeds ondergewaardeerd uit en is er zeker ruimte voor toekomstige dividendgroei uit hun Funds from Operations (FFO).

SPG eindigde 2022 sterk en e-commerce heeft geen invloed op hen zoals sommigen misschien vermoedden

Een van de belangrijkste cijfers die een REIT rapporteert, is de FFO, omdat deze de daadwerkelijke cash vertegenwoordigt die wordt gegenereerd door de operatie van de REIT. FFO is een veelgebruikte ratio voor waarderingsdoeleinden, aangezien het de belangrijkste verdienmaatstaf is geworden in REIT’s. FFO = netto-inkomen + afschrijving en amortisatie + verlies op verkoop van activa – winst op verkoop van activa + rente-inkomsten. In het vierde kwartaal van 2022 genereerde SPG $ 1,27 miljard of $ 3,40 per aandeel in FFO, wat een dekkingsgraad van 188,89% is voor het driemaandelijkse dividend. Voor het fiscale jaar 2022 genereerde SPG ongeveer $ 4,5 miljard aan FFO of $ 11,95 per aandeel, wat een dividenddekkingsratio is van 166%. Beleggers ontvingen een dividendverhoging in Q2 van 2022 van $ 0,05 en nog eens $ 0,05 verhoging in Q4 van 2022. SPG keerde ongeveer $ 2,8 miljard terug aan aandeelhouders door dividenden uit te keren en aandelen terug te kopen. SPG investeerde ook $ 1 miljard in groeibevorderende ontwikkelingsprojecten en breidde zijn vermogensbeheeractiviteiten uit met zijn Jamestown-partnerschap.

SPG tekende 4.100 huurovereenkomsten die in 2022 in totaal iets meer dan 14 miljoen vierkante voet bedroegen, waardoor hun nieuw ondertekende huurovereenkomsten op 8.000 kwamen, goed voor 29 miljoen vierkante voet in de voorgaande 2 jaar. SPG is internationaal aan het uitbreiden toen het zijn 10^e premium outlet in Japan, terwijl de bouw aan de gang is voor zijn 2^zd outlet in Frankrijk, dat is zijn 35^e internationale uitlaatklep. SPG heeft hard gewerkt aan het verbeteren en uitbreiden van haar vastgoedportefeuille, aangezien ze 14 herontwikkelingen hebben voltooid en verwachten in 2023 te beginnen met de bouw van 6 tot 8 projecten voor gemengd gebruik. Wat nog indrukwekkender is, is dat de projecten voor gemengd gebruik zullen worden gefinancierd uit intern gegenereerde projecten. contant geld.

In 2022 sloot SPG het jaar af met een omzet van $ 5,26 miljard, $ 4,48 miljard aan FFO en $ 3,86 miljard aan EBITDA. SPG werkt met een FFO-marge van 85,17% en een EBITDA-marge van 73,38%. De bezettingsgraad van Amerikaanse winkelcentra en premium outlets bedroeg 94,9% aan het einde van Q4 vergeleken met 94,5% aan het einde van Q3. SPG’s minimale basishuur per vierkante voet steeg ook naar $ 55,13 van $ 54,80 QoQ in Q4.

Fysieke detailhandel is nog steeds sterk, aangezien e-commerce in 2023 naar verwachting 17,94% van de totale detailhandelsverkopen in de VS zal genereren. In 2025 zal de e-commerceverkoop groeien tot $ 1,61 biljoen, en hoewel dit een stijging is van 50,89% ten opzichte van 2022, wordt het nog steeds alleen voorspeld tot 21,88% van de detailhandel. Terwijl e-commerce doordringt in de detailhandel en een groter deel van de mix van verkoopkanalen voor zijn rekening neemt, wordt verwacht dat de verkoop op fysieke fysieke locaties tussen 2023 en 2025 met 178 miljard dollar (3,2%) zal toenemen. De locaties van SPG zullen nodig zijn omdat ze zijn van cruciaal belang voor de detailhandel en hun bezettingsgraad ondersteunt wat Insider Intelligence projecteert.

Het enige nadeel van de winstoproep van SPG was naar mijn mening de vooruitzichten voor 2023. SPG verwacht dat het tussen $ 11,70 en $ 11,95 per aandeel FFO zal genereren. De leidraad weerspiegelt de groei van het nettobedrijfsresultaat uit binnenlands onroerend goed met ten minste 2%, hogere rentelasten in vergelijking met 2022 van ongeveer $ 0,30 tot $ 0,35 per aandeel, de aanhoudende impact van de sterke Amerikaanse dollar ten opzichte van de euro en de yen, en geen acquisities in het vooruitzicht. . De FFO van SPG is in wezen vlak, maar dat betekent niet dat SPG niet ondergewaardeerd is of dat het niet door kan gaan met het verhogen van het aan zijn aandeelhouders uitgekeerde dividend.

SPG wordt vandaag de dag nog steeds ondergewaardeerd in vergelijking met zijn branchegenoten, ongeacht de richtlijnen

SPG handelt nog steeds aan de onderkant van zijn peer group, maar als ik het vergelijk met zijn peers, zien ze er nog steeds goedkoop uit.

Er zijn 6 statistieken waarop ik SPG vergelijk met zijn peer group, waaronder:

• Prijs naar FFO
• EBITDA tot totale schuldratio
• EBITDA-marge
• FFO-marge
• Dividendrendement
• FFO-dekkingsratio op het dividend

Het eerste waar ik naar kijk is de prijs voor FFO, omdat ik de laagst mogelijke prijs wil betalen voor de hoeveelheid FFO die een bedrijf genereert. SPG handelt tegen de laagste P/FFO-ratio in de referentiegroep van 10,29x, terwijl het gemiddelde 14,73x is. O en FRT handelen beide tegen een P/FFO van meer dan 16x.

SPG handelt iets boven het gemiddelde van de referentiegroep wat betreft de verhouding EBITDA ten opzichte van de totale schuld. Het gemiddelde is 6,06x, terwijl SPG een ratio van 6,6x heeft. Dit is verre van een dealbreaker en ruim binnen mijn acceptabele tolerantie.

Iets waar ik naar kijk dat ik niet veel zie, is de vergelijking tussen EBITDA- en FFO-marges. Ik wil worden belegd in REIT’s met sterke marges op deze gebieden. De referentiegroep genereert een gemiddelde EBITDA-marge van 73,94% over een bereik van 61,07% tot 91,17%. SPG valt net onder het gemiddelde van de referentiegroep met 73,33%, wat nog steeds een gezonde marge is om EBITDA uit zijn inkomsten te halen. Voor elke dollar extra geproduceerde omzet daalt 73,33% naar EBITDA, waar ik dol op ben.

Op FFO-niveau overtreft SPG zijn collega’s. SPG heeft een FFO-marge van 85,17%, wat ruim boven het gemiddelde van de peer group van 64% ligt en ruim boven de volgende peer group, namelijk NNN, met een marge van 71,91%. Aangezien FFO misschien wel het belangrijkste nummer is voor een REIT, is het hebben van zo’n hoge FFO-marge een sterke maatstaf voor elke REIT.

SPG genereert nog steeds het grootste dividendrendement van zijn referentiegroep. SPG spuwt een opbrengst van 5,82% uit in vergelijking met het gemiddelde van de peer group van 4,51%. Het grote dividend wordt ook ondersteund door een FFO-dekkingsgraad van 1,67x, wat hoger is dan het peer group-gemiddelde van 1,55x.

Het dividend van SPG kan in 2023 nog groeien

Tijdens de telefonische vergadering over het vierde kwartaal werd David Simon (CEO van SPG) gevraagd naar het inzetten van kapitaal in de huidige macro-omgeving, aangezien ze in het vierde kwartaal geen terugkoop hebben geïnitieerd. De heer Simon antwoordde op de vraag met het volgende “van een aandeleninkoop, ik denk dat ons dividend echt is waar we ons op richten om dat te laten groeien.” Sinds de beursgang van SPG hebben ze 39 miljard dollar aan pure dividenden uitgekeerd, exclusief terugkopen. In 2022 was SPG geen onbekende in het terugbetalen van kapitaal aan aandeelhouders, aangezien ze $ 2,6 miljard toewezen aan dividenden en terugkopen.

Tijdens moeilijke economische omstandigheden is het dividend van SPG verlaagd, maar het is in de loop van de tijd altijd uitgegroeid tot een groter dividend. In 2010 werd het driemaandelijkse dividend verlaagd van $ 0,85 naar $ 0,56, en in het volgende decennium groeide het met 375% tot een driemaandelijks dividend van $ 2,10. Sinds de herinvoering van het dividend in de zomer van 2020 heeft SPG de aandeelhouders in de komende 11 kwartalen 6 dividendverhogingen gegeven, waardoor het driemaandelijkse dividend is gestegen van $ 1,30 naar $ 1,80.

Kijkend naar het jaarlijkse dividend van SPG van $ 7,20 per aandeel en de verwachte FFO van $ 12,02, is dit een dekkingsgraad van 1,67x. Zelfs als SPG in 2023 $ 11,70 aan FFO genereert, wat aan de lage kant van de projectie is, zou de dekkingsgraad nog steeds 1,63x zijn. SPG heeft meer dan genoeg ruimte om zijn dividend in 2023 te blijven verhogen. Hypothetisch zou SPG het dividend kunnen terugbrengen tot $ 8,40 per aandeel, wat het pre-pandemische niveau was, en op basis van $ 11,70 FFO per aandeel zou de dividenddekkingsratio 1,39 zijn. X. Er is geen reden tot bezorgdheid over de dividendveiligheid van SPG en ik vermoed dat het management het dividend in 2023 opnieuw zal verhogen.

Conclusie

Aandelen van SPG zien eruit alsof ze zijn afgekoeld na de winst, aangezien ze -6,17% zijn gedaald sinds 2/2/23, toen ze werden verhandeld tegen $131,79. Ongeacht hoe de straat de vooruitzichten voor 2023 bekijkt, SPG is ondergewaardeerd in vergelijking met zijn concurrenten en genereert de grootste opbrengst. Zelfs bij het lage begeleidingsbereik met $ 11,70 aan FFO, heeft SPG nog steeds een P/FFO-ratio van 10,57x, wat ver onder het gemiddelde van de peer group van 14,73x ligt. Het management was tijdens de telefonische vergadering duidelijk dat ze zullen neigen naar dividendgroei bij het terugbetalen van kapitaal aan aandeelhouders. Ik geloof dat SPG op korte termijn zijwaarts kan handelen of zelfs een achterstand kan oplopen, maar voor langetermijnaandeelhouders is dit een koopmogelijkheid. SPG heeft een FFO-marge van 85,17% en levert 5,82% op, met ruimte om het dividend te laten groeien. Elke terugval is een geschenk voor inkomensbeleggers.